Comment traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt lors du partage ?
La frontière entre consommation des revenus et financement patrimonial commande directement les comptes de liquidation. Dans son arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation précise que les loyers d’un bien propre employés au remboursement de son prêt d’acquisition ne sont pas consommés. Leur affectation ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Des revenus locatifs affectés au crédit d’un immeuble acquis avant le mariage
Après le divorce de deux époux soumis au régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux. L’un d’eux avait acquis, avant le mariage, un immeuble financé au moyen d’un prêt. Durant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient servi à régler les mensualités du crédit.
La cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur utilisation pour rembourser l’emprunt contracté afin d’acquérir un actif propre avait ainsi appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Celui-ci soutenait au contraire que les loyers absorbés par les échéances devaient être regardés comme consommés. Il invoquait les articles 1401 et 1403 du Code civil, selon lesquels la communauté recueille les économies provenant des fruits et revenus des biens propres, mais n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude.
Le remboursement du prêt constitue un emploi patrimonial ouvrant droit à récompense
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle énonce que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403 du Code civil.
Le paiement du prêt ne correspond donc pas à une véritable consommation des loyers. Ces sommes participent au financement d’un élément du patrimoine propre de l’époux et réalisent un mouvement de valeur à son bénéfice. Sur le fondement de l’article 1437 du Code civil, cet emploi justifie une récompense.
Lors de la liquidation de la communauté, l’époux ne peut dès lors écarter cette créance en faisant valoir que les revenus locatifs ont été immédiatement affectés aux mensualités. Leur contribution au financement du bien propre suffit à exclure leur qualification de fruits consommés.
Historique
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